Visie GB op aanpak lokale woningmarkt

De huidige woningmarkt zit op slot, ook in Katwijk. De bouwprogramma’s sluiten niet meer aan bij de mogelijkheden van de huurders en kopers. Dit wordt veroorzaakt door een aantal elkaar versterkende negatieve ontwikkelingen zoals de financiële crisis, de bezuinigingen bij de overheid en de recent ingevoerde beperkingen bij het verkrijgen van een hypotheek.
Vandaar dat het college de raadsfracties gevraagd heeft hun visie op te stellen hoe de gemeente op deze situatie moet inspelen. Wat kan de gemeente doen om de woningmarkt weer vlot te trekken?
Bij het opstellen van haar visie heeft GB dankbaar gebruik gemaakt van het in opdracht van de gemeente uitgevoerde woningmarktonderzoek (rapport RIGO, juni 2010)

Algemene uitgangspunten
Het woningaanbod (bestaand en nieuwbouw) sluit onvoldoende aan bij de huidige vraag. Een vraag die onder invloed van de gevolgen van de financiële crisis sterk veranderd is ten opzichte van de periode daarvoor.
Bij de huidige vraag gaat het vooral om:

• het opgang brengen van doorstroming in de woningmarkt, zodat er ruimte komt voor starters
• de bouw van meer goedkope grondgebonden woningen dan nu is gepland, vooral het segment tussen huur en koop; juist daar is veel behoefte aan
• de bouwprogramma’s zoals van voor de crisis aanpassen aan de veranderende vraag en de afgesproken bouwopgave binnen Holland Rijnland hierop aanpassen. Ook de gesignaleerde bevolkingsafname in sommige delen van de regio speelt hierbij een rol; er zijn naar onze mening nu veel te veel nieuwbouwwoningen gepland waar geen vraag naar is
• vooral rekening houden met de lokale vraag (75% van de vestigingen komt van mensen uit Katwijk);
• beter inzicht in de samenstelling en wensen van starters, senioren (55+ en 70+) en speciale doelgroepen (zelfstandig wonen met zorg)

Aanpak belangrijke problemen

Koopwoningen bouwen waar behoefte aan is
Voor kopers van woningen wordt het steeds moeilijker om een hypotheek van voldoende hoogte te verkrijgen. We stellen voor dat de gemeente in samenwerking met de lokale banken nagaat of er aanvullende maatregelen mogelijk zijn die dit probleem kunnen wegnemen.

Het huidige aanbod in Katwijk van kavels voor particulier opdrachtgeverschap (PO) voldoet niet aan de vraag. in Katwijk zijn circa 900 huishoudens geïnteresseerd in PO. Dit valt op te lossen door bij bestaande plannen (waar mogelijk) en bij nog te ontwikkelen plannen meer ruimte op te nemen voor PO en het aanbod zoveel mogelijk af te stemmen op de vraag. Verschillende vormen zijn mogelijk, van vrije kavels tot rijwoningen en groepswoningen (collectief PO)

Door de veranderende marktomstandigheden is het voor de groep jonge woningeigenaren veel moeilijker geworden om door te stromen naar een ruimere koopwoning. De overwaarde is fors gedaald en 1420 jonge woningeigenaren hebben een overwaarde van slechts 15% en minder dan de hypotheekschuld.
Om deze groep te kunnen laten doorstromen moeten er vooral goedkope grondgebonden woningen (195.000 tot 250.000 euro) gebouwd worden. Ook de toepassing daarbij van een MGE- of ander soort intelligente financieringsconstructie kan daarbij helpen.

Scheefwoners verleiden om ruimte te maken voor starters
Van de sociale huurwoningen in Katwijk wordt een groot deel bewoond door mensen met een hoger inkomen. Dit wordt “scheefwonen” genoemd. Deze mensen moeten verleid worden om door te stromen naar een goedkopere koopwoning (195 tot 250.000) of door een bestaande huurwoning van de corporatie te kopen. Circa 23% van de huurders in Katwijk heeft hier wel oren naar. Hier ligt dus een kans die de gemeente kan verzilveren door hierover met Dunavie hierover een prestatieafspraak te maken. Dit heeft twee voordelen, het bevordert de doorstroming en de corporatie kan de opbrengst gebruiken om in nieuwe woningen of in herstructurering te investeren.

Senioren op de woningmarkt zijn het ondergeschoven kind
Het onderzoek van RIGO heeft geen inzicht opgeleverd over hoe senioren 55+ en ouderen 70+ willen wonen. Welke woonvorm heeft hun voorkeur? Het is bij de gemeente niet bekend. Er zijn verschillende mogelijkheden. Zoals een woon-zorgcomplex, een serviceflat, of zelf bouwen via collectief particulier opdrachtgeverschap. Al jaren vraagt GB aandacht voor deze doelgroep, die tot nu toe in Katwijk slecht wordt bediend.
Er moet op korte termijn onder deze doelgroep een woonbehoefte - onderzoek worden gehouden dat duidelijk maakt welke woonvormen gewenst zijn en hoe de relatie is met de voorzieningen en de woonomgeving.
Uiteindelijk moet het resultaat hiervan leiden tot aanpassing van bestaande en nog uit te werken bouwplannen.